ЯКИЙ ПРАВОВИЙ СТАТУС ПОВИНЕН МАТИ ІНОЗЕМЕЦЬ, ЩОБ КУПИТИ НЕРУХОМІСТЬ В ПОЛЬЩІ?

Як правило, польське законодавство розрізняє:

  • окреме житлове приміщення (зазвичай називається квартирою),
  • нерухомість земельну:
    – забудовану (будинком або сегментною забудовою) – зазвичай називається будинком,
    – незабудовану.

Цей поділ є важливим, бо правила в Польщі розрізняють купівлю квартири від купівлі будинку, землі.

КУПІВЛЯ БЕЗ ДОЗВОЛУ: КВАРТИРА, ГАРАЖ

Іноземець не повинен мати жодного визначеного правового статусу у Польщі, щоб купити окреме житлове приміщення, тобто, квартиру у багатоквартирному будинку. Аналогічна ситуація і з гаражем, (який розуміється як самостійна комерційна нерухомість нежитлового призначення, а не як приміщення, що належить до житлового приміщення). Іноземцеві, який має в Польщі візу, дозвіл на тимчасове перебування, дозвіл на постійне проживання або дозвіл на перебування довгострокового резидента ЄС не потрібен жоден додатковий документ, (напр., дозвіл на купівлю квартири), який давав би йому право на купівлю квартири чи гаража. Такий дозвіл також не потрібен іноземцеві, який не перебуває у Польщі, але хоче придбати нерухомість.

Важливе: Володіння нерухомістю в Польщі не є достатньою підставою для надання іноземцеві легального перебування в Польщі. Це означає, що іноземець, який перебуває в Польщі, не може отримати карти перебування лише на основі того, що у нього є в Польщі власна нерухомість.

КУПІВЛЯ ПІСЛЯ ОТРИМАННЯ ДОЗВОЛУ: БУДИНОК (ЗАБУДОВАНА ЗЕМЕЛЬНА НЕРУХОМІСТЬ)

Дозвіл не потрібен у випадку, коли іноземець:

  • проживає у Польщі не менше 5 років від дати надання дозволу на постійне проживання або дозволу на перебування довготермінового резидента ЄС,
  • перебуває у шлюбі з громадянином Польщі, проживає, принаймні, 2 роки в Польщі (від дати надання дозволу на постійне проживання або дозволу на перебування довготермінового резидента ЄС), а придбана нерухомість буде спільною власністю подружжя,
  • є громадянином або підприємцем країн – сторін договору про Європейську економічну зону (список країн ЄЕЗ знаходиться тут ->) та країн Швейцарської Конфедерації.

НЕРУХОМІСТЬ У ПРИКОРДОННІЙ ЗОНІ

Проте, якщо іноземець хоче купити у Польщі земельну забудовану будинком нерухомість (будинок) або квартиру в, так званій, прикордонній зоні–> незалежно від його правового статусу у Польщі, він повинен отримати дозвіл міністра внутрішніх справ на придбання нерухомості.

Дозвіл міністра внутрішніх справ на придбання нерухомості

Дозвіл Міністра внутрішніх справ на придбання нерухомості видається за письмовою заявою, яка повинна містити такі пункти (немає стандартного взірця, форми заяви):

  • дані заявника – ім’я, прізвище, громадянство, адреса проживання,
  • дані нерухомості:
    – земельної – правова підстава на нерухомість, вулиця, місцевість, гміна, воєводство, обліковий номер ділянки, площа, номер земельно-кадастрової книги ->, особливості будівлі,
    – будинкової, якщо земля є предметом права довічного користування – номер будинку, житлова площа, вулиця, місцевість, гміна і воєводство розташування,
  • дані продавця – ім’я, прізвище, адреса проживання (назва та адреса у випадку компанії),
  • визначення правових дій, що виникають з покупки нерухомості (вид договору, напр., дарування, продажу, обміну),
  • інформацію про мету покупки нерухомості,
  • документацію, яка підтверджує зв’язок іноземця з Польщею:
    – польське походження,
    – шлюб з громадянином Польщі,
    – дозвіл на перебування тимчасове, постійне або довготермінового резидента ЄС,
    – ведення господарської або сільськогосподарської діяльності на території Польщі,
  • перелік джерел фінансування покупки, (напр., кредит, власні засоби).

До підготованої заяви потрібно також додати такі документи:

  • ксерокопію документу, що засвідчує особу покупця
  • правову документацію нерухомості (видану не раніше, ніж за шість місяців до подачі заяви):
    – копію земельно-кадастрової книги -> або довідку з пакету документів,
    – виписку з земельного кадастру та креслення з земельно-кадастрової карти,
    – список ґрунтових змін,
    – виписку з діючого плану землеустрою або довідку про відсутність такого плану і/або рішення про локалізацію інвестицій громадського призначення і/або рішення про умови забудови, якщо такі були видані,
  • заяву продавця про готовність продати нерухомість та попередній договір, якщо такий був укладений,
  • підтвердження наявності фінансових засобів на купівлю нерухомості і/або довідку з банку про кредитоспроможність,
  • довідку з Закладу соціального страхування (ЗСС ->) і податкового управління про відсутність заборгованості з обов’язкових внесків (Свідоцтво про виконанням податкових зобов’язань перед Державним казначейством ->),
  • дані і правові основи для придбання нерухомості, розташованої на території Польщі, якщо вона вже належить іноземцеві,
  • документ, що засвідчує сплату мита в розмірі 1 570 злотих.

Всі документи повинні бути підготовані на польській мові. Документи іноземною мовою повинні бути представлені разом з перекладом на польську мову і завірені присяжним перекладачем.

Заяву на дозвіл на придбання нерухомості іноземець подає особисто або через довірену особу, яка є юрисконсультом або адвокатом, в Департамент дозволів і ліцензій в бюро подачі документів Міністерства внутрішніх справ на вул. Раковецькій, 2а у Варшаві (установа працює з 8:00 до 16:00). Заява разом з іншою документацією також може бути надіслана поштою на адресу: вул. Раковецька, 2а, 02-591 Варшава.

Процедура видачі дозволів зазвичай триває від 2 до 4 місяців.

Відмова у видачі дозволу на купівлю нерухомості іноземцем може бути у випадку, коли:

  • іноземець не підтвердив зв’язків з Польщею,
  • вказана у заяві нерухомість становить загрозу для оборони, безпеки країни і/або громадського порядку,
  • купівля, вказаної у заяві нерухомості, суперечить міркуванням соціальної політики та охорони здоров’я.

Важливе: Виданий дозвіл дійсний два роки з дати видачі. Дозвіл дає змогу придбати зазначену нерухомість на загальних підставах.

Увага: Придбання нерухомості без дозволу, коли він вимагається, є недійсним.

Промеса

Промеса – це документ, зобов’язання-обіцянка видачі дозволу на купівлю будь-якої нерухомості у Польщі іноземцем. У період промеси міністр внутрішніх справ не може відмовити у видачі дозволу на придбання нерухомості, хіба що змінився фактичний стан, важливий для вирішення справи. Наявність промеси дозволяє брати участь в тендерах у справі придбання нерухомості.

Для отримання промеси іноземець повинен приготувати і подати такий же набір документів, як і у випадку отримання дозволу міністра внутрішніх справ на купівлю нерухомості за винятком документів, які позначають нерухомість.

За подачу заяви на отримання промеси потрібно оплатити державне мито у розмірі 98 злотих.

Важливе: Промеса дійсна протягом одного року з дати видачі.

ПРОЦЕДУРА КУПІВЛІ НЕРУХОМОСТІ

Перед купівлею вибраної нерухомості варто перевірити правовий статус і можливу заборгованість нерухомості. Для цього потрібно отримати номер земельно-кадастрової книги –> і перевірити запис у реєстрі.

Потрібно також звернутись до адміністрації багатоквартирного будинку, щоб перевірити чи нерухомість немає боргів (чи теперішній власник оплачує орендну плату та інші платежі). Також треба попросити довідку з гміни, до якої відноситься нерухомість, про відсутність боргу з податку на нерухомість ->. Потрібно також ознайомитись з технічним станом. Для цього слід порозмовляти з продавцем і адміністратором будинку на тему ремонтних робіт та господарювання.

Перед підписанням остаточного договору треба попросити у продавця довідку з управління міста або гміни, яка б засвідчувала, що ніхто не зареєстрований (що таке реєстрація місця проживання? ->) у помешканні, яке продають.

Після вибору нерухомості з продавцем підписується попередній договір. Немає законодавчої вимоги укладання і підписання такого договору у нотаріуса у формі, так званого, нотаріального акту, але це є найбезпечнішим рішенням. Однак це передбачає оплату, так званого, нотаріального збору (оплати) ->. Пошук нотаріусів, що входять до Нотаріальної палати у Варшаві можна здійснити тут -> http://www.notariusze.pl

У попередньому договорі повинно бути вказано:

  • ціну квартири,
  • термін, коли квартиру звільнить теперішній власник,
  • термін оплати.

Коментарі можуть також містити опис поточного технічного стану квартири. Слід також вписати обладнання квартири, (як правило, кухні і ванної кімнати) і список можливих ремонтних робіт, які зобов’язується виконати теперішній власник перед передачею квартири новому власнику.

Попередній договір часто передбачає необхідність авансової плати (що таке аванс ? ->) або завдатку (що таке завдаток? ->) продавцеві, (напр., у розмірі 10% від загальної ціни придбаної нерухомості).

Договір купівлі-продажу нерухомості укладається у нотаріуса (вважається дійсним у вигляді нотаріального акту). Пошук нотаріусів, що входять до Нотаріальної палати у Варшаві можна здійснити тут ->. За нотаріальні послуги оплачується так званий, нотаріальний збір (оплата) -> у розмірі, який залежить від суми угоди.

Після підписання договору купівлі-продажу потрібно оплатити податок від цивільно-правових угод -> розміром 2% від ціни придбаної нерухомості і зробити запис у земельно-кадастровій книзі ->. Запис у земельно-кадастрову книгу коштує 200 зл., а за додаткову плату цю формальність може виконати нотаріус. Заява про внесення змін у запис у земельно-кадастровій книзі доступна тут-> Про зміну власника також треба повідомити у відповідне з уваги на розташування нерухомості управлінні міста або гміни. Це також інформація про нового платника податку на нерухомість-> Після того можна пройти  реєстрацію місця проживання ->

Увага: Обов’язок реєстрації місця проживання -> для громадян Польщі буде скасовано 1 січня 2016.

Потрібно зв’язатись з постачальником електроенергії, телекомунікацій та газовим господарством з метою інформування про зміну власника. Слід також повідомити теперішнього роботодавця, банки та інші установи про зміну адреси проживання та адреси для листування.

ФІНАНСУВАННЯ НЕРУХОМОСТІ

У Польщі можна купити квартиру або будинок за готівку або в кредит. Приблизна ціна купівлі житла в окремих містах знаходиться тут ->

Підтвердженням отримання кредиту і зобов’язань щодо його погашення є підписання кредитного договору. Перед тим як підписати договір варто зробити огляд ринку і вибрати банк, який пропонує найкращу пропозицію. У Польщі працює багато банків, які пропонують кредитування на різних умовах. Банки мають різні відсоткові ставки, комісійні та інші збори. Слід також звернути увагу на можливі додаткові вимоги, які пред’являють фінансові установи при наданні кредитів особам, які не мають польського громадянства. У випадку іноземців банки можуть застосовувати спеціальні умови кредитування, пов’язані з:

  • вищим власним внеском,
  • коротшим терміном кредитування,
  • вищими процентними ставками та іншими банківськими зборами,
  • наявністю довіреної особи у Польщі,
  • наявністю адреси для листування у Польщі,
  • подачею комплекту документів, перекладених на польську мову.

Умовою надання кредиту є виконання вимог даного банку і кредитоспроможність, тобто, можливість регулярного погашення внесків. Головною вимогою є наявність роботи на основі трудового договору. Погашення житлових кредитів часто триває кілька десятиліть, а внески сплачуються щомісяця.

Після надання кредиту банк робить запис про встановлення іпотеки на користь банку у земельно-кадастровій книзі –> До моменту затвердження запису в земельно-кадастровій книзі -> (що триває часто від 3 до 6 місяців) банк страхується від ризику неповернення кредиту, придбавши спеціальне додаткове страхування. Цей вид страхування захищає ризик непогашення кредиту з дати виплати коштів позичальнику максимально до дати набрання чинності запису іпотеки на користь банку у земельно-кадастровій книзі. Вартість страхування покриває позичальник. В період дії цього страхування процентна ставка по кредиту збільшується на 1-2 процентних пункти.

Для отримання детальної інформації про актуальні пропозиції банків потрібно звертатись безпосередньо у їх філії. В Інтернеті доступні також портали, які порівнюють пропозиції окремих банків та оцінюють кредитоспроможність даної особи. Ці дані однак носять лише інформаційний характер.

ОПЛАТИ, ПОВ’ЯЗАНІ З КУПІВЛЕЮ НЕРУХОМОСТІ

Купівля нерухомості пов’язана не лише з видатками на її покупку, а також з необхідністю здійснення додаткових оплат.

Приклад розрахунків для нерухомості за ціною купівлі 250 000 злотих знаходиться нижче:

ОПЛАТИ ПЕРІОДИЧНІ ТА ЕКСПЛУАТАЦІЙНІ

Оплати експлуатаційні можна оцінювати двома способами:

  • від розміру квартири – їх сума буде така ж, яку платив попередній власник, напр., адміністративні витрати будинку, ремонтний фонд,
  • від кількості осіб, що проживають, напр., вартість вивезення сміття, витрати на експлуатацію ліфта, гаряча та холодна вода (якщо в помешканні не має лічильників, а оплата здійснюється за договірною ставкою).

Володіння власною нерухомістю також пов’язане періодичними оплатами, які включають в себе:

  1. щомісячну оплату за житло (зазвичай, називають квартирною платою), в яку часто включені оплата адміністративних витрат будинку, містечка та околиць будинку, аванс за використання гарячої та холодної води, водовідведення, оплата за електроенергію, вивіз сміття. Розмір квартплати залежить від розміру квартири та від кількості осіб, які там живуть, і становить, як правило, кілька сотень злотих на місяць,
  2. оплата за використання води, електроенергії, газу та за опалення – сплачується періодично,
  3. додаткові оплати, напр., охорона, ремонтний фонд, додаткові послуги, Інтернет, і т.д.
  4. податок на нерухомість -> платиться фізичними особами у наступні терміни: до 15 березня, 15 травня, 15 вересня і 15 листопада податкового року. Максимальна ставка податку змінюється щороку і в 2014 році становить 0,74 злотих за квадратний метр жилої площі. Цей податок часто включається в щомісячну квартплату і перераховується адміністратором будинку у гміну,
  5. оплати річні за довічне користування у випадку, коли земля, на якій знаходиться будинок є предметом довічного користування. У випадку квартир, авансові платежі на річну оплату сплачуються щомісяця з квартплатою, а адміністратор вносить оплату до 31 березня кожного року на рахунок відповідної гміни.

РЕЄСТРАЦІЯ ПРОЖИВАННЯ

Іноземець має право зареєструватись у власній квартирі на тимчасове або постійне проживання.

Щоб зареєструватись у власній квартирі потрібно в управління міста/гміни подати такі документи:

  1. Нотаріальний акт на квартиру або виписку з земельно-кадастрової книги;
  2. Карту перебування, видану у зв’язку з наданням іноземцеві дозволу на постійне проживання (що таке дозвіл на постійне проживання ->?) або дозволу на перебування довготермінового резидента ЄС (що таке дозвіл на перебування довготермінового резидента ЄС->?);
  3. Заяву на тимчасове проживання, яке триває більше 3 місяців, або заяву на постійне проживання.

Реєстрація на тимчасове проживання до 3 місяців здійснюється в усній формі у відповідному управлінні.

Форма заяви на тимчасове проживання, яке триває більше 3 місяців, доступна тут ->

Форма заяви на постійне проживання доступна тут ->

Увага! Іноземець, який не має дозволу на постійне проживання в Польщі, не зможе зареєструватись у власній квартирі на постійне проживання. Щоб зареєструватись на постійне проживання, потрібно отримати дозвіл на постійне проживання.

ПРОДАЖ НЕРУХОМОСТІ

Іноземець може продати нерухомість на таких же умовах, як і кожен громадянин Польщі.

Податок на прибуток від продажу нерухомості

Продаючи нерухомість слід пам’ятати, що треба буде заплатити податок на прибуток від продажу нерухомості. Податок потрібно заплатити, коли продаж відбувся протягом 5 років після закінчення календарного року, в якому було придбано або збудовано нерухомість. Це означає, що продаж нерухомості в 2014 році, яка була придбана або збудована перед 1 січням 2009 року, не оподатковується.

Податок становить 19% від прибутку отриманого від продажу нерухомості і оплачується до крайнього терміну подання річної податкової декларації, тобто, до 30 квітня наступного року.

Податок відображається в окремій податкової декларації. Зразки документів наведені нижче:

  • декларація на податок від нерухомості – форма DN-1 ->
  • інформація про податок від нерухомості – форма IN-1 ->
  • додаток до декларації й інформації, тобто, дані про нерухомість –форма ZN-1/A -> 
  • додаток до декларації й інформації, тобто, дані про податкові пільги – форма ZN-1/B -> 

Прибуток – це дохід з продажу після врахування вартості продажу і вартості купівлі чи будівництва нерухомості, збільшений на суму документально підтверджених витрат, понесених під час володіння нерухомістю, і з урахуванням інфляції, яка збільшує її ціну.

Витрати при продажу включають в себе:

  • нотаріальні оплати,
  • казначейські,
  • судові,
  • рекламні,
  • посередницькі витрати.

Увага: Якщо частина доходів, отримана від продажу нерухомості, призначена на власні цілі, пов’язані з житлом, (купівля іншої квартири, будинку), то немає необхідності платити податок від цієї частини доходу з продажу нерухомості. Якщо уся сума доходу призначена на цілі, пов’язані з житлом, то податок не сплачується. Придбання нової нерухомості має відбутись не пізніше, ніж протягом 2 років від закінчення календарного року, в якому продаж відбувся.

Детальніша інформація на тему податку на прибуток від продажу нерухомості знаходиться тут ->